中国三农网讯据福州晚报这几天,很多市民的手机都被“乡村最牛学区房”的段子刷了屏。很多人付之一笑,也有不少人确实对乡村房子感兴趣,不知道能否购买。对此,法律人士明确表示,农民住宅不得向城市居民出售,交易无效。

城市居民购买农村房屋法律没有明确允许。农村宅基地上的房屋转让是它的土地性质所决定,仍受到严格的限制。但是,已经购买了的农村房屋有效吗?城市居民可以购买农村房屋吗?365小编为您解答城市居民是否可以购买农村房屋的知识。

“出售**乡土坯房一间,22平方米,售价215万元,不议价、不接受贷款,是清华大学学区房。”这几天,一张附着这样说明的乡村毛坯房照片,作为笑话在很多市民的社交工具上转发。但在传播过程中,也有很多人表达了自己的想法,那就是能否在乡村买房。

城镇居民能否购买农村住房

“我确实喜欢农村的环境。福州不少农村的风景还可以,有山有水,不知道能不能买村民的房子改建一下以后养老住?”一位鼓楼区读者高先生表示。在福州几大房产论坛中,长期以来一直有类似的疑问被不断提出,甚至已经有市民付诸行动,而且发帖分享了在福州近郊购买农民房屋改装后居住的案例,有的案例甚至还上了专门的建筑杂志。

国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款“农村的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅,有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”,2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。在这些规定中,我们似乎可以看出城镇居民不能购买农村住宅。但是,根据《土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”,而农村村民的房屋所在的宅基地,只要没有其他违法的条件下,本来就是建设用地,该房屋的买卖即主体的变更,并不影响集体土地的利用整体规划。

“实际上,这些购买行为都是违规的。”福建元一律师事务所的陈律师表示,首先,国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》中明确规定:农民住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅,有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。国土资源部发布的《关于加强农村宅基地管理的意见》第十三条规定:严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。可见,国家明文禁止农村居民向城镇居民出售房屋,城镇居购买农村住房的房屋买卖合同当属无效。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》(法释[1999]19号)第4条规定,“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据”。因而,笔者认为上述“通知”,并不得据以决定农村房屋买卖合同澳门金莎娱乐官网 ,的效力。

此外,根据最高人民法院《2015年全国民事审判工作会议纪要》第35条的规定:农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员,该房屋买卖合同一般应认定无效。合同无效后,买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。所以,农村房屋不能卖给城市居民,违法的买卖无效,耗费了精力反而会给自己造成经济损失。但根据“法无禁止即自由”的原则,农村房屋买卖有一个例外,就是同一个集体经济组织的成员之间可以买卖房屋。

最高人民法院于1992年7月9日对《关于范怀诉郭明华房屋买卖纠纷一案的请示报告》的批复中确认了宅基地上的房屋转让的原则,该批复的内容如下:“房屋买卖系要式法律行为,农村的房屋买卖也应具备双方签订书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方,还应依法办理该项手续后,方能认定买卖有效。

最高人民法院从未在公报案例中就宅基地上的房屋的禁止转让问题发布过案例。因此笔者认为,要活跃农村房产市场,对农村房屋买卖中的买受人不应有所限制。因为如果仅在农民所在集体内符合宅基地使用权分配条件的农户间流转,无法形成有效的市场,无法体现房屋的实际价值,反而会损害出卖人农民的利益。

【案情简述】

宋某系城市居民。2010年8月,宋某与王某达成协议,王某将农村的一所房屋卖给宋某,双方签订房屋买卖合同。房屋买卖交易结束后,宋某向有关部门缴纳了相应的契税,乡政府对买卖房屋进行了审批。后宋某取得了房地产管理局颁发的房产证,并将户口迁入居住至今。但随着房价的高涨,房屋的升值,王某反悔了,以该房屋买卖行为违法我国相应法律规定为由,诉请法院,请求确认与宋某间的房屋买卖行为无效。

宋某与王某之间签订的房屋买卖合同是否有效呢?

【律师解析】

按照我国目前的相关法律规定,农村宅基地的所有权属于相应的农民集体所有。宅基地使用权人对宅基地行使收益和处分权时,应当受到严格的限制,在此前提下城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定为无效。但宋某作为城市居民,其与王某签订的房屋买卖合同已经过乡政府的批准,且后来宋某取得了该房屋的产权证书并将户口迁入。宋某在诉争房屋实际居住十几年,已对该房屋形成了稳定的占用关系。综合历史背景及有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑,应当确认宋某和王某签订的房屋买卖合同有效。

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